Notre Clinique KC Consultation Juridique a répondu récemment aux préoccupations d’un citoyen qui dit avoir des appartements et qu’il souhaiterait les mettre en location, mais à une durée déterminée de 5 ans maximum pour chaque locataire. Ce citoyen que nous allons nommer Monsieur X voudrait ainsi comprendre avec notre Clinique si ce type de location est autorisé par la loi.
Voici notre Conseil:
En effet, la volonté que Monsieur X manifeste pour louer ses appartements s’inscrit dans le cadre d’un bail à durée déterminée. Le code civil guinéen qui régit le louage des maisons prévoit sans trop de détails la possibilité pour les parties de conclure ce type de bail. On peut le déduire des dispositions combinées des article 1395 point 1 « le bail prend fin à l’expiration de la durée prévue au contrat » et 1396 de la loi sus-indiquée « Si à l’expiration d’un bail écrit, le locataire reste dans les lieux et y est laissé par le propriétaire, il s’opère alors une nouvelle location par tacite reconduction».
Au visa de ces articles, nous sommes fondés de dire clairement qu’il est possible de conclure un bail à durée déterminée. Quant à la durée minimale ou maximale, contrairement à d’autres législateurs européens et américains, le législateur guinéen est resté silencieux. Ainsi Monsieur X et ses cocontractants peuvent fixer librement dans leur convention la durée qui leur convient.
Par ailleurs, il y’a deux réserves que nous avons fait remarquer à Monsieur X en ce qui concerne le bail à durée déterminée.
La première, c’est que quand il prévoit une durée de 5 ans pour son bail, il sera tenu envers son locataire d’aller à terme de cette durée sans possibilité d’augmenter le loyer ou résilier le contrat pendant la période concernée, à moins qu’ils en disposent expressément et préalablement dans leur convention. Et s’il tient à résilier le contrat, c’est-à-dire avant la durée fixée, l’article 1402 al 2 exige qu’il concède un préavis gratuit de trois mois de loyer à son locataire. Inversement, en cas de résiliation par la demande de ce dernier, il lui versera des loyers échus et des dommages et intérêts le cas échéant.
La deuxième, c’est que si Monsieur X voudrait conclure la location à durée déterminée, il serait judicieux que sa situation ou celles du locataire le justifie. Ex: Il est en déplacement ou il est dans une autre zone après les cinq ans, il souhaiterait récupérer la maison pour y habiter lui-même, faire habiter son conjoint(e) ou d’autres membres de sa famille habitant habituellement avec lui. Mais si son intention est uniquement de louer ses appartements à d’autres locataires au détriment du premier locataire, il pourrait se confronter au droit au maintien dans les lieux qui permet au locataire de se maintenir dans les lieux. Car, à l’expiration du bail, ce dernier pourrait demander une prolongation au tribunal qui pourrait lui accorder un délai de grâce, si sa situation le justifie. Ce, même contre la volonté de Monsieur X.
Conclure un bail pour une durée déterminée inférieure, égale ou supérieure à 5 ans est possible, mais nous conseillons à Monsieur X de tenir compte de nos observations.
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