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« Vous avez le droit de rester, même si votre concessionnaire vous demande de quitter», Kalil Camara 

A travers notre Clinique KC Consultation Juridique, nous allons vous expliquer aujourd’hui un droit essentiel dans le bail à usage d’habitation, qui est méconnu par les locataires qui se font quitter inopinément dans leur habitation par leurs concessionnaires. Il est extrêmement difficile de trouver une maison à Conakry et lorsque vous la trouvez après avoir entrepris des semaines de démarches et déployé des moyens financiers considérables, le propriétaire vous demande de partir peu de temps après parce que vous n’avez pas accepté soit ses prétentions soit ses offres exorbitantes dont vous ne vous attendiez pas soit parce qu’il ne vous aime plus. Il est aussi bouleversant voire traumatisant de quitter un environnement où vous avez votre centre d’intérêt, où vos enfants se sont adaptés au mode de vie ou se sont fait des amis. Il en est de même lorsque vous êtes commerçants particulièrement protégés par la loi. Vous vous êtes fait une grande clientèle, mais le propriétaire vous demande de quitter. Savez-vous que la loi vous permet de vous maintenir dans les lieux le temps qu’il vous faut, même contre la volonté du propriétaire de la maison ? 

C’est ce que notre clinique dans son devoir d’informer chaque Guinéen de ses droits va vous apprendre aujourd’hui, pour que vous ne vous fassiez plus sortir de manière fantaisiste par votre concessionnaire. 

Il est important que vous compreniez que la location des maisons est encadrée en Guinée par deux lois à savoir le code civil et celui de la construction et de l’habitation. Ces textes vous protègent en tant que locataires contre les abus des concessionnaires quant à l’augmentation du loyer ( I)  et à la reprise de la maison (II).

I- Protection du locataire contre les abus des concessionnaires sur le loyer 

Vous devez comprendre que votre concessionnaire ne peut ni vous imposer un paiement par avances (trimestriel, semestriel ou annuel)  ( A) ni procéder à l’augmentation du loyer de manière fantaisiste( B). 

A- Interdiction des avances du loyer 

A ce niveau, l’article 254 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation dispose : «  les loyers des locaux à usage d’habitation sont payés mensuellement». Cette disposition interdit au concessionnaire d’imposer des avances du loyer au locataire. C’est un paiement mensuel. Il ne peut donc pas vous imposer de payer deux, trois mois ou plus. Si vous le faites, ce n’est pas interdit mais vous ne devez plus le faire contre votre volonté et par peur de vous faire quitter la maison.  Si c’est au moment de la conclusion du bail, le bailleur ne peut et ne doit demander que la caution qui ne peut excéder l’équivalent de trois (3) mois de loyer. Cette caution sert de garantie pour le locataire en cas d’éventuelles dégradations par son habitation et lui est restituée à la fin du bail au constat de l’absence de réparations locatives( article 1424 du code civil). 

B- Interdiction d’augmenter le loyer de manière fantaisiste

L’alinéa 2 de l’article 254 du code de la construction et de l’habitation énonce : « ils font (loyers) l’objet de révision quand les coûts des principaux matériaux de construction connaissent au cours de l’année une augmentation substantielle du prix». Aux termes de cette disposition, le loyer ne peut être augmenté par le concessionnaire que si seulement si les prix du ciment, fer à béton, agrégats, tôles etc ont connu une augmentation après la fixation du loyer. Et le même article indique que cette augmentation ne peut être appliquée plus d’une fois dans l’année. A défaut de l’augmentation des prix des matériaux de construction, l’augmentation ne peut intervenir avant chaque période de trois ans, en tenant compte du taux d’inflation et de la variation des prix enregistrés et publiés par l’administration compétente.  Au regard de ces dispositions, l’augmentation du loyer doit être justifiée et ne peut être effectuée par le simple fait que le propriétaire le désire ou parce que simplement il traverse des difficultés financières ou encore parce que la situation financière du locataire a évolué. Si c’est le cas, vous( locataire ) avez le droit de vous opposer à l’augmentation et de refuser de quitter. 

II- Reprise de la maison par le propriétaire 

Certes, vous devez, en tant que locataires, libérer la maison d’un moment à l’autre puisque la définition même du bail est la jouissance temporaire d’un bien. Cependant, vous ne devez pas quitter à la volonté fantaisiste du propriétaire. Le code civil, de l’article 1406 à 1421, consacre le droit de maintien dans les lieux (A) et le droit de reprise (B).

A- Droit pour le locataire de rester, nonobstant la volonté contraire du concessionnaire 

Partons d’abord du postulat que seule la justice est habilitée à vous expulser du local. C’est vous qui avez les clés. Le propriétaire ne peut que vous demander de libérer le lieu. Si vous n’entendez pas quitter parce que vous estimez infondée sa demande, il ne peut recourir qu’à la justice pour engager une procédure d’expulsion contre vous. Mais si par hasard il tente de vous faire quitter par force ou par violence, c’est à ce moment que vous devez faire valoir vos droits en saisissant la justice, car il commet une infraction sévèrement punie par la loi. Dès lors écartons carrément l’hypothèse selon laquelle votre concessionnaire peut ou va vous expulser de son immeuble.

Selon l’article 1409 du code civil, les occupants de bonne foi des locaux d’habitation ou affectés à l’exercice d’une profession industrielle ou commerciale reconnue, en possession d’un délai de grâce, bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité du maintien dans les lieux loués, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Il ressort de cet article que le locataire ou le commerçant occupant une boutique ou un magasin a le droit de se maintenir dans les lieux, ne peut quitter parce que simplement le concessionnaire, par exemple, prétend loger un autre locataire ou un autre commerçant plus offrant ou ne veut plus de sa tête. Le locataire de bonne foi est celui qui exécute correctement ses obligations consistant notamment au paiement du loyer exigible en application des clauses du contrat. Si vous vous acquittez de vos obligations, vous avez effectivement le droit de maintien qui vous permet de rester au tant dans la maison, dans le magasin ou dans la boutique. En cas de décès ou de déplacement dans une autre ville ou quartier, votre famille bénéficie du même droit. Le concessionnaire qui désire vous faire quitter doit passer par une procédure légale en expliquant les motifs de la reprise avec un préavis de 6 mois. 

B- Droit de reprise pour le concessionnaire

Comme indiqué précédemment, le propriétaire peut reprendre son bien loué. Mais il ne peut le faire que sous certaines conditions posées par la loi. Il est important que vous sachiez à partir d’aujourd’hui quelles sont ces conditions pour éviter de vous faire expulser injustement de votre location. Au visa de l’article 1406 de la même loi, le propriétaire peut, dans le respect d’une procédure légale, reprendre les locaux loués, soit pour les occuper lui-même, soit pour les faire occuper par son conjoint ou autres membres de sa famille. 

Il appert de cette disposition deux raisons pour le propriétaire de reprendre sa maison. La première raison concerne lui-même. Il peut reprendre sa maison lorsqu’il doit l’occuper lui-même. Et la seconde lorsqu’il ou elle veut le faire occuper par son ou sa conjoint(e) ou autres membre de sa famille vivant habituellement avec lui ou elle. Et la loi précise que ce soit lui ou sa conjointe ou autres membres de sa famille, la reprise n’est justifiée que si l’un ou l’autre n’a pas une autre habitation correspondant à ses besoins. La demande de reprise est par exemple injustifiée si le bénéficiaire dispose d’une autre maison ou n’habite pas la maison dans un délai d’un mois après le départ du locataire et s’il ne fait pas trois mois d’habitation dans le local.

La même loi prévoit une autre raison subsidiaire pour laquelle le bailleur peut reprendre sa maison, c’est lorsqu’il envisage de la reconstruire, de la surélever ou de lui apporter des modifications exigeant l’évacuation du locataire. Dans ce cas, il doit obtenir une autorisation soit des autorités locales (mairie ou conseil de quartier) ou de la justice. Après ces travaux, le locataire a également le droit de réoccuper les lieux en considération de la situation nouvelle de l’immeuble. La loi charge les autorités locales à veiller au respect de toutes ces exigences.  

Après la lecture de cet article, nous estimons que vous n’allez plus vous faire expulser injustement par votre bailleur. Si vous l’avez aimé, merci de le partager et de vous abonner à notre page Facebook ‘’KC consultation Juridique-Gratuite’’. 

Kalil Camara, Juriste-Journaliste 

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