Dans le bail à usage commercial, industriel, artisanal ou à tout autre usage
professionnel, le bailleur ( propriétaire ou son mandataire) et le preneur (locataire) sont libres de fixer la durée du bail. Pour le bail à durée déterminée, il est exigé d’établir un écrit avec un terme fixé ( date précise). A défaut d’écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée.
Ce type de bail est régi par l’acte uniforme OHADA sur le droit commercial général qui est aussi renforcé par le code civil dans ses dispositions sur le bail. Ce acte consacre le droit au renouvellement du bail et le code civil le droit au maintien dans les lieux.
Conformément à l’article 123 de l’acte uniforme, le droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée est acquis au preneur qui a exploité, conformément aux stipulations du contrat, l’activité qui y est prévue, pendant une durée minimale de deux ans. Autrement dit, après deux ans d’exploitation des locaux, le preneur qui a accompli ses obligations conformément à la convention et à la loi, a droit au renouvellement du bail.
Quant au code civil, il prévoit dans son article 1409 que les occupants de bonne foi des locaux d’habitation ou affectés à l’exercice d’une profession industrielle ou commerciale, bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité du maintien dans les lieux loués, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Cette loi ne pose pas de condition de durée pour bénéficier du droit au renouvellement ou du droit de maintien dans les lieux.
Il découlent des dispositions combinées de ces lois, que les preneurs qui se servent des locaux, qui les entretiens conformément à la convention et qui paient le loyer aux termes convenus ont le droit au renouvellement du bail et droit au maintien dans les lieux. Ces droits s’opposent à leur expulsion au profit d’autres preneurs. Faut-il précise, aucune stipulation du contrat ne peut faire échec à ces droits.
Pour le renouvellement d’un bail à durée déterminée, l’acte uniforme prévoit une durée minimale de trois ans. Et le preneur qui voudrait bénéficier de ce droit doit, au plus tard trois mois avant la date d’expiration du bail, adresser un écrit, par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen attestant que le bailleur l’a effective reçu. A défaut d’agir dans ce délai, il perd le droit au renouvellement.
Après avoir reçu la notification, le bailleur qui n’a pas fait connaître sa réponse à la demande de renouvellement au plus tard un mois avant l’expiration du bail est réputé avoir accepté le principe du renouvellement de ce bail.
Dans le cas d’un bail à durée indéterminée, l’acte uniforme prévoit un congé qui ne peut être inférieur à six(6) mois. Autrement dit, la partie ( bailleur ou preneur) qui envisage la résiliation du bail doit signifier à l’autre partie un préavis qui ne peut être inférieur à 6 mois. Le preneur bénéficiaire du droit au renouvellement conformément à l’article 123 susvisé et du droit au maintien en référence au code civil, peut s’opposer à ce congé.
Conséquence du refus aux principes de renouvellement du bail et du du maintien dans les lieux
A cet effet, l’article 125 de l’acte uniforme énonce que le bailleur qui s’oppose au droit au renouvellement du bail doit verser une indemnité d’éviction au preneur. Cette indemnité est fixée par accord entre les parties. A défaut d’accord, c’est le tribunal qui va la fixer en tenant compte des investissements effectués par le preneur dans les lieux. Il ressort également de l’article 116 du code civil que le bailleur qui s’oppose au droit au maintien est tenu envers le preneur, au paiement, pour privation injustifiée de jouissance, d’une indemnité qui ne peut pas être inférieure au montant du loyer annuel, sans préjudice des dommages-intérêts.
Par ailleurs, au nom du droit de reprise protégé également par l’acte uniforme et le code civil, le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail et au droit au maintien du preneur. Il exerce ce droit s’il doit lui-même occuper les locaux, les faire habiter par son conjoint ou ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. Il peut faire valoir également ce droit s’il envisage des travaux qui nécessitent le délogement du preneur. Dans ce cas, le preneur a la priorité pour réoccuper les lieux après les travaux. Le bailleur peut également s’opposer au droit au renouvellement du bail ou au droit du maintien s’il justifie l’inexécution par le locataire d’une obligation substantielle du bail.
Les preneurs qui exécutent leurs obligations conformément à la loi bénéficient du droit au renouvellement du bail et du droit au maintien dans les locaux. Sur le fondement de ces principes, ils ne peuvent être délogés au profit d’autres preneurs.
Kalil Camara, Juriste Consultant 628 87 97 66
