Au cours du bail, il peut arriver que la chose louée soit détruite en tout ou en partie, indépendamment de la volonté du bailleur et du locataire. Par exemple, une inondation a détruit totalement ou partiellement la maison louée. Quel avenir pour le contrat ?
La réponse se trouve à l’article 1384 du code civil. Ce texte dispose que « Si au cours du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit.
Si la chose n’est que partiellement détruite, le locataire peut, selon les circonstances, demander la résiliation du bail ou simplement une diminution du prix.
Dans l’un ou l’autre cas, il n’est du aucun dédommagement de la part du bailleur.»
Cette disposition vise uniquement la destruction de la chose louée par cas fortuit. C’est pourquoi il est important d’étudier la notion de cas fortuit avant de parler de l’avenir du contrat.
I- Notion de cas fortuit
Par référence à l’article 1128 du code civil guinéen, le « cas fortuit » est synonyme de « force majeur » définie comme un événement extérieur( extériorité), insurmontable ( irrésistibilité ) et qu’il était impossible de prévoir ( imprévisibilité ) lors de la conclusion du contrat.
Extériorité:
L’événement est extérieur aux parties lorsqu’il ne leur est pas imputable. C’est-à-dire que ce qui est arrivé n’est pas arrivé par leur faute.
Irrésistibilité
L’événement est irrésistible lorsque les parties au contrat ne pouvaient le contourner avant sa production.
Imprévisibilité
Ni le locataire ni le bailleur ne pouvait prévoir ce qui est arrivé.
Lorsqu’il y’a un tel événement qui rend impossible l’exécution du contrat, on parle de cas fortuit ou de force majeur.
Exemple de cas fortuit : Inondation, tremblement de terre, cause de destruction de la maison louée.
La force majeur est à distinguer des événements imputables aux parties, c’est-à-dire ceux arrivés par faute. Par exemple : Une maison s’est écroulée suite à un défaut d’entretien ou vice de construction.
Intérêt de cette distinction:
La force majeur exonère le débiteur de toute responsabilité, sous réserve du cas de la faute qui annule l’effet exonératoire.
Alors que l’écroulement de la maison par défaut d’entretien ou vice de construction engage la responsabilité du propriétaire de la maison ou celui qui était tenu à cet entretien.
II-Avenir du contrat après le cas fortuit
Dans le bail, le cas fortuit est soit une cause de résiliation du contrat (A) soit une cause de diminution du loyer (B).
A- Cas fortuit comme cause de rupture
La destruction totale de la chose louée entraîne la résiliation du bail. Cela veut dire qu’il entraîne la rupture du contrat entre le bailleur et le locataire.
Revenons à notre exemple : Si la maison louée est totalement détruite par l’inondation, le contrat liant le bailleur et le locataire prend fin.
B- Cas fortuit comme cause de diminution du loyer
Si c’est seulement une partie de la chose louée qui est touchée par le cas fortuit, le locataire a deux options en fonction des circonstances :
1- Il peut demander la diminution du loyer. Dans ce cas il veut poursuivre le contrat mais à condition que le bailleur diminue le loyer.
Exemple : Si une inondation a détruit une chambre d’une maison de trois chambres, le locataire peut demander au bailleur de réduire le loyer.
En cas de refus ou de désaccord entre le locataire et le bailleur sur la fixation du nouveau loyer, la juridiction peut intervenir pour le fixer en tenant compte des circonstances: l’état des lieux, valeur, superficie de la maison etc.
2- En de cas destruction partielle de la chose louée, le locataire peut aussi demander la rupture du contrat.
La destruction partielle pouvant nécessiter une telle résiliation doit être considérable. Le locataire ne peut pas par exemple demander la résiliation du contrat alors que la partie touchée n’affecte pas la jouissance de la chose. Il doit alors passer par la rupture commune au contrat notamment en donnant le préavis au bailleur.
Dans l’un ou l’autre cas, l’alinéa dernier de l’article 1384 dispose qu’aucun dédommagement n’est dû de la part du bailleur.
Par déduction, il se trouve que dans les autres cas de rupture comme en cas congé donné au locataire, le bailleur pourrait avoir à indemniser le locataire, sous réserve des cas justifiés par le droit de reprise.
Kalil Camara, Juriste
