Le propriétaire a le droit de reprendre sa maison après l’avoir mise en location. Ce « droit de reprise » est prévu par les 1406 et suivants du code civil. Il s’exerce dans les conditions posées par la loi. Une reprise abusive de la part du bailleur est condamnée par la loi.
La loi guinéenne protège le locataire contre une privation injustifiée de jouissance (II). Sous cette protection, le bailleur ne peut faire sortir le locataire que quand il y a des motifs légitimes. Nous ne parlerons pas des motifs que nous avons déjà expliqués dans un précédent article ( Intitulé: vous avez le droit de rester nonobstant la volonté contraire du bailleur) . Ici, nous reviendrons essentiellement sur le motif lié aux « travaux de rénovation » (I) qui est le plus utilisé par les bailleurs dans les lettres de préavis adressées aux locataires.
I- Travaux de rénovation comme motif du droit de reprise
Les Travaux de rénovation ou de reconstruction sont un des motifs légitimes par lesquels le bailleur peut reprendre sa maison. Cependant, pour que le bailleur procède à ces travaux nécessitant l’évacuation du locataire, la loi pose trois exigences :
1- Exigence de l’autorisation de l’autorité légitime pour procéder aux travaux de rénovation
Le locataire qui exécute correctement ses obligations dues au bail bénéficie du droit au maintien. Ce droit lui permet de rester dans les lieux, malgré la volonté contraire du propriétaire. En vertu du même droit, il ne peut être sorti des locaux au profit d’un autre locataire.
Si le bailleur demande de quitter le local sous prétexte des travaux de rénovation, alors qu’il envisage de le faire occuper par un autre, le locataire peut s’opposer et exiger du bailleur une autorisation judiciaire ou administrative lui permettant de procéder à ces travaux. A défaut de cette autorisation, le locataire est en droit de s’opposer au préavis de sortie.
2- Exigence de préavis et de délai pour le commencement des travaux
Selon l’article 1415 du code civil, « le bailleur qui veut exercer le droit de reprise doit donner aux occupants, par acte extrajudiciaire, un préavis de 6 mois qui indique avec précision le ou les motifs justifiant l’exercice du droit de reprise et, le cas échéant, porte référence à la décision de l’autorité légitime autorisant les travaux, le tout à peine de nullité. Il est tenu de commencer les travaux dans un délai maximum de 3 mois, à compter de l’évacuation des lieux par le dernier occupant.»
Il résulte de cette disposition que le bailleur qui veut reprendre son bien doit non seulement donner un préavis de 6 mois au locataire, il doit aussi obligatoirement commencer les travaux dans un délai de trois mois à compter du départ du locataire.
3- Exigence du droit de réoccupation du locataire
Dans le cas où un locataire est évacué pour des travaux de rénovation, il a le droit de réoccuper les locaux après les travaux, à moins qu’il n’y renonce. L’article 1414 alinéa 2 de la même loi dispose à cet effet « la réoccupation des lieux se fait en considération de la situation nouvelle de l’immeuble, notamment de la plus-value apportée, le cas échéant.»
Le non-respect de ces exigences constitue une reprise abusive de la part du bailleur (II) et n’est pas sans conséquence.
II- Privation injustifiée de jouissance
Il y a privation injustifiée de jouissance, chaque fois que le bailleur a menti sur les motifs du droit de reprise pour fait sortir le locataire. Si le bailleur fait sortir le locataire sous prétexte des travaux de rénovation ou tout autre motif indiqué par la loi pour l’exercice du droit de reprise et fait entrer un autre locataire après le départ du premier, le locataire évincé peut agir en justice pour dénoncer la reprise abusive. Ce dernier pourra saisir un huissier qui, après constat, assignera le bailleur en justice.
Dans ce cas, le bailleur qui aura menti pour reprendre les locaux sera tenu par la justice à verser un montant au moins égal à une année de loyers au locataire évincé sans compter les dommages-intérêts que l’évacuation lui aurait causé.
Cette protection légale s’applique aux preneurs des baux à usage d’habitation, commercial, industriel ou professionnel.
Kalil Camara, Juriste
